טווח התשואה בעיר, מסבירים המשקיעים, הוא של 6%-12% לשנה בתחום המגורים ו־8%-9% בתחום הנדל"ן המסחרי.
כך קרה שברלין הפכה ליעד מועדף על ידי משקיעים ישראלים – ולא רק אנשי עסקים אלא גם משקי בית פרטיים. ממה צריך להיזהר בעת שקונים דירה בברלין?
- גלל האופי המיוחד של ברלין, המיקרו לוקיישן של הבניין הוא הפרמטר החשוב ביותר. באותו רחוב בברלין יכולים להיות סוגים שונים של בניינים במחירים שונים, ורק מי שבקיא בשוק יכול להבחין ביניהם ולבחור את הבניין הראוי.
- חשוב מאד לקנות את הדירה מחברה שיש לה נציגות בישראל, כך שבכל שלב נתון ניתן לקבל מידע בשפה העברית לגבי המתרחש בדירה.
- צריך לבדוק מי הבעלים של הבניין. זכרו: רק חברה שמוכרת דירות בבניין שנמצא בבעלותה מסוגלת לתת ביטחון לגבי איכות הבניין, תשתיותיו, בדיקת הקרקע ועוד כל מיני הפתעות שכרוכות בהוצאה כספית מצד בעלי הדירות.
- מאחר ואתם מתגוררים בארץ והנכס נמצא מעבר לים, חשוב לעבוד עם חברת ניהול מקצועית שתוכלו לסמוך עליה, ולא כזו שרק תגבה מכם דמי ניהול. מומלץ לעבוד עם גוף שיעביר אליכם דוחות תקופתיים של רווח והפסד כך שתדעו באמת מה קורה עם הנכס שרכשתם, ותוכלו להתייעץ אתו על השקעות עתידיות בנכס או על זמן המימוש.
- לפני הרכישה, ודאו שהחברה המשווקת היא בעלת ניסיון. עליה להיות בעלת קשרים עסקיים מפותחים שיאפשרו לה לאתר ולהשיג נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים דרך כינוסי נכסים, בנקים, מתווכים מקומיים.
- בררו מי האנשים שעומדים מאחורי החברה, מה ניסיונם והרקע המקצועי שלהם. הכי טוב שהחברה המנהלת תהיה גם שותפה בהשקעה בעצמה, כדי שיהיה לה אינטרס ישיר בהצלחתכם, וכאשר תגיע השעה לקטוף את הפירות היא תדע לייעץ לכם לממש את הנכס בהתבסס על ניסיונה ועל היכרותה עם השוק המקומי.
- עדיף לקנות דירות במחירי מכירה מוקדמת, היינו לפני השלמת השיפוץ או הבינוי. מחיריהן של דירות כאלה נמוך ב 25 עד 35% ממחיר השוק.
- קחו בחשבון שבנוסף להוצאה על רכישת הנכס תצטרכו לשלם גם לעו"ד ולנוטריון – בארץ ובחו"ל. רישום הרכישה דורש נוטריון מקומי. עו"ד בארץ יבקש כ 1-2 אחוזים לטיפול בחוזה, נוטריון מקומי ורישום בטאבו הגרמני יעלו לקונה כ 2 אחוזים ממחיר הדירה פלוס מע"מ.
- חברת הניהול עוסקת בניקיון, תיקונים, גביית שכ"ד ומציאת שוכרים. חפשו חברה שגובה מבעלי הנכס דמי ניהול סבירים. העלות אמורה לנוע סביב 28 יורו פלוס מע"מ ללא קשר לגודל הדירה או למחירה.
- מס רכישה לעסקת נדל"ן למגורים הוא 6% אחוזים.