מדוע יותר ויותר ישראלים רוכשים נכסים בברלין?

מחיר

בעוד שמחירי הנדל"ן בבירות מערב אירופה כמו פריז ולונדון מרקיעי שחקים, ברלין נותרה מקרה יוצא דופן. מטר מרובע בבירה הגרמנית עולה בין 3,000 ל-4,000 יורו – כשליש מהמחיר של מטר מרובע בלונדון או בפריז. כיום, מחירה של דירה סטנדרטית, ברחוב שקט הנמצא ליד שדרה מרכזית, נע בין 150 ל- 200 אלף יורו וניתן לרכוש אותה עם הון עצמי של 90 אלף יורו בעזרת הלוואות משתלמות מאוד שמעניקים בנקים גרמנים למשקיעים.
נקודה נוספת שצריך לזכור בהקשר זה היא שער היורו. בשלוש השנים האחרונות ירד ערכו של היורו לעומת השקל ב- 14.33%. מדובר בירידה ששווה למשקיע הישראלי בברלין עשרות אלפי שקלים, מה שהופך את ההשקעה לעוד יותר משתלמת.

ביקוש גבוה

שוק הנדל"ן, למגורים בברלין משקף את השינויים המשמעותיים שעוברים על העיר בשנים האחרונות: ההגירה החיובית לעיר ונטיית המקומיים להעדיף השכרה על רכישה של דירות. גרמנים בכלל, וברלינאים בפרט, נוטים לשכור דירות יותר מאשר לקנותן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בברלין רק 15% מהתושבים הם בעלי הדירות שבהן הם מתגוררים. לא מן הנמנע שרופאים ועורכי דין בכירים תושבי ברלין יגורו כל חייהם בדירה שכורה ולא יחשבו על קניית נכס למגורים. עם ביקוש כה גבוה לדירות בשכירות, בעלי הנכסים יכולים לדרוש דמי שכירות גבוהים למדי. במילים אחרות: אין כמעט תרחיש בו דירה נשארת ללא שוכרים אפילו לא ליום אחד.

פוטנציאל תשואה

מומחי נדל"ן רבים צופים שברלין תצמצם את פערי המחירים האופייניים לנדל"ן בעיר, ביחס למחירי הנדל"ן ביתר הערים המובילות באירופה. "ברלין מתקדמת לקראת 10 שנים של עליות במחירי הנדל"ן", מי שיקנה עכשיו – ייהנה מחלון ההזדמנות לפני שהוא ייסגר. המצב בברלין – גם מבחינת קצב ההגירה אליה והאופי הקוסמופוליטי של תושביה – מזכיר מאד את תמונת המצב של מנהטן בשנות ה-80 וה-90. כולם יודעים שמי שרכש בתקופה ההיא דירות במנהטן הרוויח המון כסף. בלי שום ספק, כך יקרה גם בברלין.

לפני שרוכשים נכס בברלין חשוב מאוד לזהות את הפוטנציאל הגלום בו, כלומר את האפשרויות להשבחת הנכס. נכסים רבים בברלין ניתנים לשדרוג על ידי ביצוע שינויים ארכיטקטוניים שיביאו לניצול מירבי של חלל המגורים. מעצב פנים מקצועי יכול "להלביש" את הדירה באופן כזה שהיא תהיה הרבה יותר אטרקטיבית. שינויים אלה נועדו להשביח את הדירה ולהעלות את ערכה בעת המכירה, או את החזר ההשקעה במקרה של השכרה.

כולם רוצים לשכור דירה בברלין

חוזה שכירות ממוצע בברלין נחתם ל-5 שנים ולא לשנה או שנתיים, ושכר הדירה שניתן לקבל בברלין על דירה המאוכלסת בדיירים ותיקים הוא כ-6 יורו למטר, וכשמדובר בדיירים חדשים כ-12 יורו. תעריפים אלה עדיין נמוכים מכפי שניתן לגבות על דירות דומות במינכן, קלן, פרנקפורט או המבורג, אולם מומחי נדל"ן מאבחנים כי הנהירה המתמשכת של צעירים מרחבי אירופה לברלין, תגדיל גם את הביקוש לשכירת דירות קטנות.

חברות ניהול מנוסות שמתחייבות לתשלום שכר דירה מהיום הראשון

האפשרות לרכישת נכס נדל"ני בברלין בליווי חברות ניהול ישראליות מעניק יתרון משמעותי המאפשר גם למי שאין ידע בתחום – לבחור נכון ולהשקיע בתבונה. תמצאו בארץ חברות המחזיקות משרדים גם בת"א וגם בברלין, שמרכזות תחת מטריה אחת את כל השירותים להם זקוק הרוכש הפוטנציאלי ולא פחות חשוב: מתחייבות על שכר דירה חודש בחודשו מהיום הראשון שניתן ההון העצמי. מה הם אותם שירותים שהרוכש מקבל? זה מתחיל באיתור הנכס, דרך הליך המימון הבנקאי בגרמניה, ניהול הפרוצדורות המשפטיות, עיצוב הפנים, ונמשך כל הדרך עד ניהול הנכסים והשכרתם.

יכולת נזילות מלאה ודירה בטאבו

יש שני חוקים לא כתובים בהשקעות נדל"ן: 1. לרכוש נכס שרשום בטאבו על שמך; ההיגיון: ברגע שדירה רשומה על שם הקונה בטאבו, ניתן להסיק שמדובר בעסקה רצינית ומקצועית ולא בהבטחה על הנייר בלבד.
2. יכולת נזילות מלאה; המשמעות של יכולת נזילות מלאה היא שהקונה יכול לצאת מהתהליך בכל שלב ושלב ולקבל את הכסף חזרה. המשמעות: אפס סיכונים.

הזדמנות היסטורית שלא תימשך לעד

מחירי הדירות בברלין כיום הם נמוכים – אבל הם לא יישארו נמוכים עוד זמן רב. ממשלת גרמניה שמה לה למטרה להאדיר את ברלין, ולהפוך אותה ללב הפועם של הכלכלה הגרמנית. היא פועלת להעברה מלאה של מוסדות השלטון מבון לברלין, תהליך המתבצע בהדרגה ב-5 השנים האחרונות. בנוסף, הבנייה המואצת של דירות היוקרה במרכז העיר, צפויה להזניק את המחירים, מה שיקשה בעתיד למצוא "מציאות" נדל"ן בעיר ויגדיל בעשרות אחוזים את שווי הנכסים של מי שרוכש היום.

לסיכום, אם יש לכם 90 אלף יורו פנויים ואתם רוצים שהם יעבדו עבורכם, אל "תשכיבו אותם לישון בבנק", כאשר ניתן היום – באופן זהיר וסולידי – להרוויח תשואות יפות ויציבות מקניית נדל"ן להשקעה בבירה הכי יציבה ומתפתחת באירופה – ברלין.