הסוד השמור של העשירון העליון בהשקעות נדל"ן

מה לדעתך הופך דווקא אתכם ליקירי ליבם של העשירון העליון?
"הניסיון המוכח והקשרים שלנו בתחום, חד משמעית" אומר בגילוי לב פנחסי.
"מכשיר השקעה כזה דורש חיבור נכון גם עם הבנקים, גם עם שותף מקומי ומקצועי אשר משקיע כספים יחד אתנו בכל השקעה, וכמובן עם מנגנוני בטוחות הנדרשים בכל עסקה. אנחנו משקיעים הון עצמי שלנו בכל פרויקט, דבר נדיר כשלעצמו מול כל האלטרנטיבות בשוק, ומעורבים באופן אקטיבי ביותר בניהול השוטף. בנוסף אנחנו פועלים בשקיפות מלאה מול המשקיעים, ומבצעים בדיקות נאותות קפדניות ביותר טרם סגירת כל עסקה".

מה עוד?
"אנחנו היחידים בארץ שמטפלים במס בארץ המקור של ההשקעה, ואף מסייעים באמצעות חברה מתמחה בתכנון מס אישי לכל לקוח בהתאם למידותיו וצרכיו. מתודולוגיית בחירת הנכסים שלנו יוצאת דופן באיכותה ובמקצועיותה, וכוללת שורה שלמה של פרמטרים הנבדקים ביסודיות רבה והינם הבסיס לקבלת החלטת ההשקעה.

יש כמובן גם את הזווית המקצועית שכוללת הבנה משפטית, חשבונאית וכל מה שנדרש ממנהל השקעה לבניית מוצר כזה, ויש את השורה התחתונה: אנחנו היחידים אשר גובים דמי ניהול רק כשהמשקיע מרוויח, בניגוד לשאר בתי ההשקעות, כך שהרווח העיקרי של המנהלים מבוסס על מימוש מוצלח של ההשקעה".

אילו מכשירי הגנה פיתחתם כדי לשמור על הכסף של המשקיעים שלכם?
"אנחנו דואגים תמיד לגבות את עצמנו בבטוחות, בשעבודים, לדרוש קדימות בהחזר ההשקעה על פני משקיעים אחרים. לדוגמא: השקענו באזור לוס אנג'לס עם יזם מאוד ותיק ומנוסה בשתי שכונות ידועות. דאגנו שבפרויקט יהיו מרווחים כלכליים מאוד גדולים של לפחות 30% משווי הפרויקט – כלומר הכסף של היזם לא יכול לחזור אליו לפני שהחזיר לנו את הכסף.
מעבר לזה, יש לנו גם בטוחות חזקות כמו שטר משכנתה, שיעבוד חברת הנכס וערבות אישית".

כשמדובר על השקעה סולידית כפי שאתה מתאר, מה התשואה הצפויה למשקיעים?
"אנחנו בקבוצה מאוד מאוד שמרנים, ובמציאות התנודתית של היום שכולנו רואים בבורסה, יחד עם התחזיות הקודרות לירידות חדות ב-2019 ו-2020 – השמרנות שלנו מוכיחה את עצמה יותר מאי-פעם.
בהשקעות שלנו בנדל"ן כמכשיר להכנסה פסיבית, יש יתרון מהותי מאוד מרכזי והוא חלוקת תשואות שוטפות למשקיעים – תשואה הנגזרת מדמי השכירות בנכסי הבסיס. המשקיעים יודעים בדיוק מתי מועדי החלוקות וטווח ההשקעה הצפוי. בנוסף, המשקיעים זכאים להשתתפות באפסייד בעת היציאה מההשקעה.
בארץ נקבל בעיקרון תשואות שנעות בין 6.5% ל-7% לפני עליית מחיר הנכס, כשהתשואות בארה"ב יכולות להגיע לבין 8.5% ל-10% לפני עליית ערך הנכס.
לעולם וללא יוצא מן הכלל, השיקול המרכזי בהשקעה שלנו הוא מחיר אטרקטיבי באזורים אטרקטיביים עם ביקושים גבוהים".

תן לנו סקירה קצרה על ההשקעות שלכם
"משנת 2013 היקף ההשקעות של 'אופק' חצה את רף מיליארד השקלים הפזורים בארץ ובחו"ל בין היתר בפלורידה, נאשוויל טנסי, לוס אנג'לס, אטלנטה וקונטיקט.
בארץ ישנו כאמור את פרויקט הדגל שלנו סקאי טאואר ת"א בהשקעה של 400,000 מיליון ₪".

בנוסף, אנחנו בשלבים הסופיים של גיוס השקעה לאחד הנכסים האטרקטיביים ביותר שלנו בארה״ב – גרוב וינטר פארק באורלנדו שבמדינת פלורידה. הנכס ממוקם במרחק של 1.5 מייל מעורק תנועה ראשי – 417 -North south SR אורלנדו בו עוברים מעל 91,000 רכבים ליום. מדובר בנכס שמשלב את כל האלמנטים של מושגים קמעוניים מודרניים, בין דיירי עוגן המרושתים בכל ארה"ב לבין דיירים אזוריים. הנכס הינו חלק מאזור מסחרי גדול מאד הנותן שירות ומענה ל – 100,000 תושבים המתגוררים ב – Winter Park ברדיוס של 3 מייל. קרוב לנכס מתוכננת הקמת שכונה של כ – 700 יחידות מגורים.

תרשה לי לפתוח את הקלפים ולשאול אותך – אם יש לי הון פנוי, למה בעצם לא לבחור בהשקעה קלאסית של דירה להשכרה במרכז?
"זה מתחיל באחריות, בטיפול, בניהול ובמעקב אחר השוכרים – כל אלו על כתפיו של בעל הנכס. אחר כך יש את אלמנט התשואה הלא גבוהה: מדובר על ממוצע של בין אחוז בודד ל-3%, וזה כמובן בהנחה שהנכס אכן יושכר במשך 12 חודשים ללא תקלות. לעומת זאת, כשמדובר על השקעה בתור קבוצת משקיעים זה כבר עולם אחר לגמרי". מתאר פנחסי: "קבוצה גדולה של משכירים, של בעלי חברות ועסקים, מבטיחה יציבות מרבית ועוגנים רחבים כמו גם ניהול מקצועי שצפוי לגרום לעליית ערך הנכס.
כל הגופים המוסדיים, בתי ההשקעות, קרנות הפנסיה וקופות הגמל – כולם מחפשים היום השקעות בנכסים מניבים כקבוצה, כשהיתרון הוא ברור: פיזור סיכונים, הפחתת עלויות וניהול מקצועי".

רגע לפני שאנחנו נפרדים, איך זה שרק עכשיו אנחנו שומעים עליכם תקשורתית בפעם הראשונה?
"זה נכון שכבר יותר מעשור אנחנו עובדים בשקט יחסי, המשקיעים תמיד מגיעים אלינו מאותה קליקה מצומצמת, תמיד באופן יזום ותמיד מפה לאוזן. אבל לאחרונה קיבלנו החלטה כל חברי 'אופק', לפתוח את הדלת שלנו לעוד פרופילים של משקיעים, ועכשיו בשעה טובה זה יוצא אל הפועל ואנחנו מאוד מתרגשים מכך.
החדשות הטובות הן כפולות: פעם אחת אנחנו מאפשרים כניסה למשקיעים חדשים, ופעם שניה זה מתאפשר באמצעות רף כניסה שאיננו בשמיים – 100 אלף דולר, דבר שמנגיש את ההשקעות שלנו לקהלים יותר רחבים. למעשה, אנחנו מאפשרים למשקיעים 'קטנים' ו'בינוניים' להיחשף להשקעות ולתשואות שסביר להניח שלא היו מגיעים אליהם כמשקיעים יחידים.
בסופו של יום המטרה שלנו משותפת וברורה: להגדיל באופן פסיבי את ההון הפנוי ולשמר אותו גם לדור השני והשלישי".