העלאת הריבית ע"י בנק ישראל בחודש מאי האחרון משפיעה במיוחד על תחום הנדל"ן.
החזרי המשכנתא הולכים לקפוץ ואפילו להכפיל את עצמם – דבר שעלול לגרום להפסדים כבדים, בין אם מדובר בזוג צעיר שרוכש דירה ראשונה למגורים, ובין אם מדובר במשקיע נדל"ן שמחפש נכס מניב.
גם בטרפת המחירים של היום וגם עם העלאת הריבית, עדיין אפשר למצוא נכס בטוח וראוי לרכישה. כזה שהחזר התשלומים עליו יהיה הגיוני.
כדי למצוא את נכס כזה, אתם צריכים לעבוד בחריצות ולעשות תחקיר מעמיק לא רק בנוגע לשוויו של הנכס, אלא בנוגע ליכולת שלכם להחזיר את המשכנתא או להרוויח מההשכרה או מהמכירה העתידית שלו.
ואלו חלק משיעורי הבית שתצטרכו לעשות בנוגע לרכישת הנכס:
התייעצות עם מתווך נדל"ן מקומי. השוואת מחירים באתרים שונים ובקבוצות פייסבוק. בדיקת פרסומים במגזינים הכלכליים בנוגע למכירות נכסים באזור הספציפי שבו אתם מעוניינים לקנות וכמובן סיור בסביבה וביקור בנכס עצמו.
הגעתם להחלטה? מזל טוב – הגעתם לרגע שבו אתם זקוקים לשמאי מקרקעין מיומן שיבצע עבורכם הערכת נכס.
לא רק ששמאי המקרקעין יכול לחסוך לכם הרבה כסף ולמנוע מכם עוגמת נפש, על פי החוק הוא המוסמך הבלעדי לקבוע את שוויו של הנכס.
במקרים רבים, כשנדמה שמצאנו הצעה טובה ומשתלמת לרכישת דירה, לאחר בדיקה של שמאי מקרקעין מתגלות בעיות. בעיות מיסוי, בעיות בעלות, ליקויים, שעבוד, בנייה בלתי חוקית ועוד.
אלו הן חלק מהסיבות העלולות לגרום לכך שהערך האמיתי של הדירה נמוך מהמחיר הנדרש.
מהו תפקידו של שמאי מקרקעין בעת רכישה/מכירת דירה?
תפקידו של שמאי המקרקעין, בעת הערכת שווי הנכס, הוא לאסוף המידע הנדרש מלשכת רישום המקרקעין, מחלקת ההנדסה של העירייה, ממאגרי מידע של השמאים עצמם וכו' בכדי להגיע לידי הערכה של מצב הנכס ושוויו.
בנוסף השמאי מבצע בדיקת סביבת הנכס (תשתיות, אישורי בנייה), בדיקה משפטית, היתר בנייה, חריגות, היטלים ומיסים ועוד.
לאחר ביצוע כל הבדיקות הנדרשות, מנסח השמאי דו"ח מיוחד המפרט את הנתונים, הניתוחים והממצאים עם חישוב שווי הנכס.
לדו"ח אופי משפטי, וניתן להשתמש בו ככלי למשא ומתן מול המוכר, רשות המיסים, והבנקים (לצורך לקיחת משכנתא לדוגמא).
ואלו 6 הדברים העיקריים ששמאי מקרקעין מנוסה יכול לעשות עבורכם:
הערכת שווי הדירה
בדרך כלל הסכום שהמוכרים מבקשים על הנכס הוא קצת (הרבה) יותר גבוהה מהשווי האמיתי שלו.
לאחר בדיקה מדוקדקת, שמאי המקרקעין יוכל להגיד לכם מהו בדיוק שוויו של הנכס. כך תחזיקו קלף מיקוח מול המוכרים וגם מול הבנק.
פעמים רבות, כאשר לא מבוצעת בדיקת שמאי לפני החתימה על הסכם המשכנתא, מגלים שהבנק אישר מתן סכום נמוך, עקב אי התאמה בהערכת השווי.
כלומר, השמאי מטעם הבנק טוען ששווי הדירה נמוך בהרבה מהשווי שבו הדירה נרכשה בפועל, ואז תאלצו לגייס בכוחות עצמכם סכום נכבד עד מאות אלפי שקלים.
בדיקת המצב המשפטי של הנכס
במקרה של רכישת קרקע בתולית להשקעה, פעמים רבות החברות שמוכרות את הקרקע מבטיחות שהתחלת הבנייה תעשה בשנים הקרובות אך פעמים רבות מדובר בהבטחות שווא.
שמאי המקרקעין יכול לבדוק האם יש באמת תוכנית או כוונה של הרשות המקומית להפשיר את הקרקע בתקופה הקרובה.
הערכת הפוטנציאל האמיתי של הנכס
נניח שבעל הנכס אמר לכם שאתם רוכשים דירת ארבעה חדרים אלא שבפועל הדירה רשומה כשלושה חדרים. בעתיד, כשתרצו למכור את הנכס תגלו שהשווי שלו ירד בגלל ההטעיה הזו.
גם למעלית יכולה להיות השפעה על ערך הדירה. יכול להיות שמצאתם, במחיר מציאה, דירה בבניין ישן ללא מעלית – השמאי יוכל להגיד לכם האם בהמשך יש סיכויים להוספת מעלית לבניין, ועל ידי כך להעלות משמעותית את הערך של הדירה.
בדיקת המיסים וההיטלים בגין הרכישה
הסכומים שתצטרכו לשלם למדינה עבור רכישת הנכס עלולים להיות גבוהים מאוד, לכן חשוב ששמאי המקרקעין יעריך את הכספים שתצטרכו לשלם בעבור מס רכישה, מס שבח, תשלום דמי היוון למנהל המקרקעין וכדומה.
לפעמים יש דרכים, להפחית את עול המיסים ורק איש מקצוע יוכל להדריך אתכם במבוך המיסים המפותל.
בחינת האפשרויות לשינויים גדולים בסביבת הנכס
כשאתם רוכשים דירה, בדרך כלל אתם לא מודעים לתוכנית של הממשל המקומי להפוך כביש צדדי לכביש ראשי או לבנות מרכז תרבות ממש מתחת למרפסת העתידית שלכם. ואולי אתם גם לא יודעים על התוכניות לפארק ירוק בסמוך לנכס – שבעתיד יכפיל ואולי ישלש את השווי של הנכס שלכם.
לבדוק חריגות ברישום
בנוסף לבדיקת חריגות בנייה, שמאי המקרקעין בודק האם יש התאמה בין שטח הדירה בפועל לבין שטח הדירה הרשום בטאבו.
האם דירה שפוצלה לשתיים רשומה בעצם כדירה אחת.
לפעמים השמאי מגלה שאין רישום של הגינה הצמודה לדירה שלכם, של חנייה או מחסן.
אף על פי שהבעלים הכריזו עליהם כחלק מהנכס, אלו תגליות קריטיות מאוד במקרה ותחליטו למכור את הנכס.
מקווים שהצלחנו לשכנע אתכם בחשיבות ההתייעצות עם שמאי מקרקעין לפני רכישת הנכס.