במחצית השנייה של שנת 2022, כאשר מגדלי ההשקעות בעולם הנדל"ן ממשיכים לטפס לגבהים חדשים, ישראליים רבים שוקלים לעשות את ההשקעה הפיננסית הבאה שלהם באמצעות איתור עסקאות נדל"ן בטוחות שיניבו תשואות טובות.
הפיתוי הוא אכן גדול – הדו"חות הכספיים לשנת 2021 שהתפרסמו לאחרונה, מצביעים על שבירת שיא של עשר שנים.
שתי הסיבות העיקריות להתאוששות המהירה של שוק הנדל"ן (לאחר הקיפאון שנגרם בעקבות מגפת הקורונה), הן הביקוש העצום לרכישת דירות לעומת היצע מועט, והריביות הכמעט אפסיות שנותנות רוח גבית להשקעות הנדל"ן.
ואלו שתי הדרכים העיקריות להשקעה בעולם הנדל"ן
הדרך הראשונה והמסורתית יותר היא רכישת נכס להשקעה. אלו יכולים להיות בתים חדשים שמיועדים להשכרה או נדל"ן מסחרי כגון משרדים וחנויות להשכרה.
באופן גורף, אפשר להגיד, שרכישת נדל"ן מסחרי נחשבת למורכבת יותר מרכישת נדל"ן למגורים. במקרה של רכישת נכס להשכרה, היזם צריך לגייס הון ראשוני נכבד למימון הרכישה (משכנתא או הלוואה) כאשר התשלומים שמגיעים מהשכירות אמורים לכסות את תשלומי ההלוואה וגם להעניק תשורה למשקיע.
הדרך השנייה להשקעה בנדל"ן היא עקיפה יותר. במקום לגייס סכום כסף גדול, אפשר לרכוש מניות של חברות נדל"ן שנסחרות בבורסה או להשקיע דרך פלטפורמות שונות שמתמחות בנדל"ן.
בהשקעות ספקולטיביות יכולים להתרחש מקרי הונאה, כמו המקרה של קבוצת "יעדים נדל"ן" שהרשות לניירות ערך פתחה בחקירה נגד המנכ"ל שלה מוטי אברג'יל, בחשד להונאה של יותר ממאה משקיעים. לצערנו זו אינה חברת ההשקעות הראשונה או האחרונה שנחשדת בהולכת שולל של המשקיעים שלה.
בין אם בחרתם בהשקעה בנדל"ן באמצעות רכישת נכס או באמצעות רכישת מניה של חברת נדל"ן הנסחרת בבורסה, כדי להמעיט את הסיכונים (ותמיד יש סיכונים) חשוב להשקיע בחברת נדל"ן חזקה ואמינה עם מוניטין של איכות ועם הון עצמי גדול שיאפשר לה להתאושש, אם חלילה אחד מהמיזמים הגדולים שלה ייכשל.
כפי שתראו בהמשך למרות המומחים והיועצים הרבים, גם חברות הנדל"ן הגדולות, המנוסות והוותיקות יכולות להיכשל.
אז איך בכל זאת אפשר לאתר עסקאות נדל"ן בטוחות יותר?
אנחנו מציעים, בראש ובראשונה, להתחיל להבין מי השחקניות החזקות בעולם הנדל"ן, ואת זה אפשר לעשות על ידי בדיקת הדירוג של אותן חברות. duns 100, מדד BDI, חברת מידרוג וכדומה, מעניקות דירוג מקצועי ואמין בין השאר גם לחברות הנדל"ן הגדולות.
לאחר שנכנסתם לאתרי המדרוג והגעתם למסקנה בנוגע לחברות הנדל"ן הגדולות בישראל בתקופה הנוכחית, חשוב להישאר עם האצבע על הדופק ולהבין מה הייתה הפעילות הגדולה האחרונה של החברה.
והנה כמה דוגמאות לתחקיר חכם לפני השקעה פיננסית בחברת נדל"ן גדולה:
על פי מדד duns 100 אלו הן חברות הנדל"ן המובילות בישראל לשנת 2021 בתחום הבנייה והיזמות:
אלקטרה ניצבת במקום הראשון עם הכנסות של 7,716 מיליוני ₪.
לאחרונה, התפרסמה ידיעה בדה מרקר שאלקטרה נדל"ן, בשיתוף זרוע ההשקעות בנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, רכשו 229 בתים פרטיים בארה"ב תמורת 66 מיליון דולר, כך שהמחיר הממוצע לבית הוא כמיליון שקל. הבתים שנרכשו מהקבלנים, נמצאים במדינות הבאות: קרוליינה, פלורידה, ג'ורג'יה, אלבמה וטקסס. ההון העצמי עמד על כ-25 מיליון דולר, כ-25% הגיעו מחברת מאי.בי.אי, והיתרה סופקה על ידי משקיעים של חברת אלקטרה נדל"ן.
חברת שיכון ובינוי נדל"ן, הודיעה על הכנסות של 266 מיליון שקל בלבד, לעומת הרבעון המקביל שבה היו לה הכנסות של 400 מיליון שקל. הסיבה להפרש הוא רווח חד־פעמי של מאה מיליון שקל ממכירת נכס בגבעת שמואל. בנוסף, שיכון ובינוי הפסידה 45 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2021, לעומת הרבעון המקביל של 2020 שבו הרוויחה החברה, מאה ועשר מיליון שקל.
דניה סיבוס צפויה לקבל כ-530 מיליון שקל על ביצוע פרויקט ToHa2. החברה תשמש כקבלן הראשי של הפרויקט. אם הכול ילך כשורה, עבודות הבנייה צפויות להסתיים כבר באוגוסט 2026. המגדל הראשי בן 77 קומות ייבנה בצמוד למגדל ToHa1 ברחוב יגאל אלון בתל אביב ויתנשא לגובה של 300 מטרים עם 77 קומות.
קבוצת אשטרום אמונה על פרויקט חדש בשכונת נווה איילון שבו יוקמו מעל ל-500 יחידות דיור. הפרויקט כולל אופציה לרכישה של 168 דירות ושטחי מסחר מ"גינדי החזקות" אשר ישמשו להשכרה לטווח ארוך.
קבוצת אשטרום סיכמה את הרבעון השני של 2021 עם עלייה של 122% ברווח הנקי.
בתחום היזמות למגורים, אשדר חברת הבת, רשמה עלייה של 6.3% בהכנסות והגיעה להכנסות של 582 מיליון שקל.
נקודת התורפה של אשטרום היא ככל הנראה הפעילות בחו"ל בתחום הבנייה, התשתיות והקבלנות. על פניו נראה שהחברה עדיין לא הצליחה להתאושש ממשבר הקורונה.
לאחרונה, קבוצת תדהר הראל מניבים רכשה 27 דונם ליד נמל חיפה בסכום של 10 מיליון שקל. מדובר במיזם נדל"ן משותף של קבוצת תדהר וקבוצת הביטוח והפיננסים הראל. על פי תוכניות התב"ע תתאפשר בנייה של שטחי לוגיסטיקה על שטח של 40 אלף מ"ר. איתי שפרן, סמנכ"ל פיתוח עיסקי ממכון גיאוקרטוגרפיה, העריך בכלכליסט שהמחירים באזור יעלו עם השנים.
בתחום הנדל"ן המניב (תשואות בגין השכרה של נכס פרטי או מסחרי) אלו המקומות הראשונים:
- גזית גלוב עם הכנסות של 2,406 מיליוני ₪.
- קבוצת עזריאלי עם הכנסות של 1,923מיליוני ₪.
- אלוני-חץ עם הכנסות של 1,250.5 מיליוני ₪.
- חברת מליסרון עם הכנסות של 1,115 מיליוני ₪
- איירפורט סיטי עם הכנסות של 902.8 מיליוני ₪.
קבוצת גזית-גלוב הגיעה למקום הראשון גם בדירוג מדד BDI. אחריה נמצאות קבוצת עזריאלי, אלוני־חץ, מבנה נדל"ן (כ.ג) וקבוצה אאורה.
כפי שיכולתם לראות בכתבה שלפניכם, השילוב בין הדירוגים של חברות הנדל"ן לבין החדשות יכול לסייע לכם במציאת חברות נדל"ן להשקעות שהן חזקות ואמינות.
שיהיה בהצלחה.