ליאת חמו | 
לא פעם שומעים הבטחות לרכישת נדל"ן ללא הון עצמי, מבלי להוציא שקל מהכיס או עם 100% מימון לדירת החלומות שרוצים לרכוש. כששומעים לא מאמינים. האם זה באמת אפשרי? עבור ישראלים רבים, מחסור בהון עצמי מהווה מכשול משמעותי לרכישת נכס. אבל גם אין הון עצמי בכלל או שיש הון עצמי קטן, עדיין אפשר לקנות דירה בישראל. רוצים לדעת איך עושים זאת? הנה כמה דרכים לרכישת דירה ללא הון עצמי.
מהו המצב הכלכלי נכון לעכשיו?
לפני שמתעמקים בשיטות לרכישת דירה ללא הון עצמי, חשוב לעשות בחינה מדויקת של המצב הכלכלי. מה ההכנסה החודשית, ההוצאות, הלוואות, תשלומי שכירות או משכנתא והתחייבויות פיננסיות אחרות. הבנת המצב הכלכלי לאשורו היא צעד חיוני בדרך להשגת דירה.
וצעד נוסף הוא ניסיון להגדיל הכנסות. לבקש העלאה, לחפש משרה בשכר גבוה יותר, לפתוח עסק עצמאי, למכור שירותים או מוצרים כלשהם ועוד. הכנסה נוספת יכולה להאיץ באופן משמעותי את התהליך לרכישת דירה.
ככל שמבינים לעומק את תמונת המצב הפיננסית בשלב ההתחלה, כך פחות מסכנים את מה שיש. כך גם אפשר לשקול רכישת דירה ללא הון עצמי בצורה מפוכחת וריאליסטית ובביטחון.
כעת, לאחר שתמונת המצב היא בהירה וברורה אפשר לבחון איזה מימון ניתן לקבל מהבנקים ואילו שיטות קיימות לקניית דירה ללא הון עצמי.
מה אחוז המימון שניתן לקבל מהבנקים?
הבנק מחלק את רוכשי הדירות לשלוש קבוצות:
- רוכשי דירה יחידה – אם זו דירה ראשונה אפשר לקבל מהבנק 75% מימון משווי הנכס שמעוניינים לקנות.
- משפרי דיור – במידה ויש כבר דירה אבל רוצים להשתדרג, הבנק יממן 70% משווי הנכס, בתנאי שהדירה הנוכחית תימכר תוך 18 חודשים. 30% על הרוכשים לגייס בעצמם.
- רוכשי דירה שניה, משקיעי נדל"ן – במקרה זה הבנק נותן 50% משווי הדירה שמעוניינים לקנות. את ה-50% הנותרים צריך להשלים.
איך משלימים את ההון הדרוש?
במידה ולהורים יש דירה והם מסכימים אפשר לשעבד את הדירה שלהם ולקבל תמורתה הלוואה עבור רכישת הנכס. בנק ישראל אסר על הבנקים לתת הלוואות כנגד שעבודי נכסים, אך חברות חוץ בנקאיות וחברות ביטוח מאפשרות לעשות זאת.
אפשר גם לקחת הלוואה נוספת. למשל מבנק אחר, מגוף חוץ בנקאי, או לשלב בין מימון מהבנק, הלוואה משלימה אך חלקית מגוף חוץ בנקאי, ואת היתרה להשלים לבד.
הלוואה מקרן השתלמות או קופת גמל
במידה ואחת משתיהן נזילה, אפשר לקבל הלוואה של מקסימום 80% מהכסף הנמצא בחיסכון. במידה והן לא נזילות, ניתן לקבל עד 30% מהחיסכון בקופת גמל ועד 50% מהחיסכון בקרן ההשתלמות.
הלוואה מקרן פנסיה
ניתן לקבל 30% מכספי התגמולים, אך זה לא כולל את מרכיב הפיצויים.
פתרונות נוספים
קניית דירה דרך מחיר למשתכן. תוכנית הסיוע של המדינה מציעה הנחה משמעותית על רכישת דירה ואחוזי ההנחה יכולים להגיע ל- 20% משווי הנכס.
קניית דירה בפריפריה – התרחקות מאזורי הביקוש מורידה באופן משמעותי את מחירי הדירות. באזורים פריפריאליים בדרום או בצפון מחירי הדירות נמוכים בהרבה מאזור המרכז והמדינה אף מתגמלת את הרוכשים על בחירה זו.
לסיכום, זה אמנם נראה כמעט בלתי אפשרי לקנות כיום דירה, אבל ניתן לראות כי בהחלט יש דרכים שונות ומגוונות לעשות זאת. סדר במצב הכלכלי האישי, הגדלת הכנסות, עזרה מההורים, שיתופי פעולה עם בנקים וגופים חוץ בנקאיים יכולים להוות צעד משמעותי ברך לדירה.