הפרשנות של המונח "שכונות נחשקות" משתנה, כמובן, בהתאם לאלו ש"חושקים בהן". בעיניי זוגות צעירים שמתכננים להרחיב את המשפחה, השכונה הנחשקת בד"כ היא שכונה שבה מערכת החינוך היא הטובה ביותר, קרובה לפארקים, לגינות משחקים או שטחים פתוחים, והמרכז המסחרי נמצא במרחק הליכה.
שיקול נוסף אצל המשפחות הצעירות, שבהן שני ההורים עובדים מחוץ לבית הוא ששכונת המגורים תהיה קרובה למקומות העבודה או לחילופין שתהיה תחבורה ציבורית יעילה שתמנע עמידה של שעות בפקקים (אומנם כרגע נראה שבאף שכונה, כולל השכונות היוקרתיות, לא הצליחו להתגבר על בעיית הפקקים, אך כולנו מקווים שהמהפך בתחבורה הציבורית והחיבורים לרכבת הקלה באזור גוש דן, יפתרו חלק מהבעיה).
עבור משקיעי הנדל"ן השכונות הכי נחשקות בישראל הן שכונות שמחיר הבתים או הדירות לרכישה הוא נמוך בהווה, אך בעתיד יש פוטנציאל גבוה לזינוק מחירים. ובארץ, כפי שנוכחנו לאחרונה, המחירים אכן אוהבים לזנק.
תוכניות עתידיות להתחדשות עירונית כמו: תמ"א 38, פינוי־בינוי ויצירת "עירוב שימושים" במגדלי מגורים, הן בדרך כלל זרז רציני להפיכת שכונה ותיקה ועייפה לשכונה יוקרתית נוצצת עם ביקושים גבוהים מאוד.
שכונות שלידן תעבור הרכבת הקלה או כל שכונה שבה צפוי שיפור דרמטי בנגישות של התחבורה הציבורית, הן שכונות שהופכות למבוקשות במהירות שיא.
לא כל שכונה יוקרתית היא שכונה מבוקשת
מכאן עולה שלעתים שכונה שנתפסת כלהיט בעיני משקיע הנדל"ן, תראה להורים הטריים כמקום מיושן שלא נעים לגדל בו ילדים, ואילו שכונה שמעניקה את כל התנאים לגידול הילדים, היא פעמים רבות יקרה מדי עבור המשפחות הצעירות.
קחו את למשל יד אליהו, השכונה הכי גדולה בתל אביב שעומדת בפני תהליך מסיבי של התחדשות עירונית. התהליך אמור להפוך אותה משכונה מיושנת לשכונה מבוקשת מאוד. משום שמדובר בשכונה גדולה בתוך תל אביב, בתוך כמה שנים, קרוב לוודאי שתהפוך ליוקרתית מדי גם עבור הצעירים שבחרו לגור בה בזכות האופי השכונתי קהילתי שלה.
עשרת השכונות הכי נחשקות בישראל
לפני כשנה, בשיתוף פעולה בין יד 2 וN12, התפרסמו ב'מאקו' השמות של עשרת השכונות המבוקשות ביותר בישראל למגורים.
וזו הרשימה: שכונות פסגת זאב, גילה וחומת שמואל (הר חומה) בירושלים. כפר גנים והדר המושבות החדשה בפתח תקווה. קריית השרון בנתניה. פסגות אפק בראש העין. ברנע באשקלון, קריית חיים המזרחית בחיפה. נחלת ירושלים ראשון לציון.
מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לאותה שנה העיד כי מחירי הדירות בישראל בכלל ובאותן שכונות בפרט זינקו ביותר מעשרה אחוז.
עליות המחירים המשמעותיות נרשמו בשכונות הבאות:
שכונת רמת שאול שבחיפה עם עלייה של 23.50%. עיר ימים שבנתניה עם עלייה של 20.20%. שכונת תלמי מנשה הצעירה בבאר יעקב עם עלייה של 16.30%. רמת אליהו בראשון לציון עם עלייה של 14.60%. שכונת קטמון הישנה בירושלים עם עלייה של 14.60%. נחלת גנים ברמת גן עם עלייה של 13.80%. נאות אשכול ביבנה עם עלייה של 13.30%. כרמי גת בקריית גת עם עלייה של 12.40%.
שכונות במרכז ובצפון כפר סבא עם עלייה של 11.90%. בית הכרם בירושלים, עם עלייה של 11.80%.
ואולי בכלל כדאי לקנות קרקע בתולה ולא נכס בנוי?
רכישת קרקע לבנייה, בשכונה חדשה עם פוטנציאל גבוה להפוך לשכונה מבוקשת, נחשבת פעמים רבות לרכישה זולה יותר בהשוואה לרכישת נכס קיים בשכונה מבוססת, אך במקרה כזה יכול להיווצר פער גדול בין זמן רכישת הקרקע לבין הבנייה עצמה. פער של כמה שנים יכול לגרום לנזקים כספיים גדולים גם עבור אלו שרכשו את הדירה להשקעה וגם עבור הדיירים שמעוניינים לגור באותה שכונה. לדוגמה, בשכונת אחוזה בחיפה, תושבים שרכשו קרקעות במחירים אטרקטיביים ב"מורדות לינקולן" ממתינים כבר שש שנים להתחלת הבנייה ובינתיים אין אפילו תשתיות – כך שקרקע בשכונה נחשקת כבר יש, אבל השכרה או מגורים אינם נראים באופק הקרוב.
האם במחירים של היום עדיין משתלם להשקיע בשכונה נחשקת?
כשהרצון לעבור לבתים פרטיים עם גינה או לדירות עם מרפסת גדולה ממשיך לצבור תאוצה ויש תנועת מעבר ממגדלי היוקרה לכיוון בתים צמודים קרקע. וכאשר למרות המחירים הגבוהים הציבור עדיין רוצה לרכוש דירות בשכונות יוקרתיות בערים הגדולות – הזרימה השל ביקושים רק הולכת ומתחזקת. אומנם בחודשים האחרונים היו משקיעים שבחרו לנצל את מחירי השיא ומכרו את הנכסים שהם רכשו רק לפני מספר שנים, אך מדובר בטיפה בים שאינה משנה את כללי המשחק.
רגלינו כבר מדשדשות עמוק בתוך המחירים הגבוהים, וקרוב לוודאי שאנחנו קרובים לנקודה שבה ההשקעה כבר לא משתלמת מבחינת הנדל"ן המניב או מבחינת האפשרות למכור את הנכס ברווח נאה.
זו הסיבה שהמשקיעים מתלבטים האם זה הזמן לשבת על הגדר ולחכות לירידות במחירים, ולא לרכוש נכסים חדשים להשקעה.
ההתלבטות היא גדולה לאור ההבטחה של השר ליברמן לתוכנית דיור דרמטית חדשה. מגזין גלובס מדווח שהתוכנית תכלול שינוי בשיטת מכרזי הקרקעות.
עד היום, במכרזי קרקע שאינם מיועדים לדיור מסובסד, מי שזכה במכרז היה זה שהציע יותר. אך לאחרונה ליברמן הודיע שהוא מתכוון להציע שיטה שונה שעל פיה המדינה היא זו שתקבע מחיר מרבי לקרקע בהתאם לאזורים. מי שיזכה במכרז הם הקבלנים שיציעו את המחיר הנמוך עבור הדירות. בנוסף, דובר על חיוב הקבלנים לסיים את הבנייה תוך שלוש שנים מיום תחילת הפרויקט.
בין אם אתם משקיעי נדל"ן שרוצים להשקיע בשכונה יוקרתית, ובין אם אתם מעוניינים לגור בשכונה נחשקת ותוססת, חשוב שתנסו להבין מה צופן העתיד לאותה השכונה. ואל תשכחו – כאשר השכונה הופכת למבוקשת מאוד, לא רק שפני השכונה משתנים בגלל האוכלוסייה החדשה, אלא שגם יוקר המחייה עולה משמעותית.