לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בתחילת שנת 2021 מספר העסקאות הכולל בתחום הדירות זינק בכמעט 39%, בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
תל אביב וירושלים הן שתי הערים שכיכבו מבחינת עסקאות עם עלייה של כ-55.5% ו-25.5% בהתאמה.
המחיר הממוצע של הדירות עלה ב-6.9% במהלך השנה והגיע לממוצע של 1,680,400 ₪ לדירה. זאת העלייה השנייה בגודלה מאז שנת 2015.
השילוב בין הביקוש הרב לבין התחלות בנייה חלשות, צפוי להמשיך לסחוב את מחירי הדירות לגבהים חדשים אף על פי שהמחירים כבר מזמן שברו שיאים.
בין אם אתם משקיעי נדל"ן חדשים או מנוסים, אתם בוודאי יודעים שהרווח או ההפסד טמונים בחישוב ריאלי של תשואות הנדל"ן העתידיות.
מה חשוב להביא בחשבון בחישוב תשואות נדל"ן?
הפרמטר הראשון בבחירת עסקאות נדל"ן עם תשואה גבוהה הוא מחירי הדירות והציפיות של המשקיעים. האם המחירים ימשיכו לעלות או שאולי תהיה עצירה לתקופה ממושכת. (בגלל התערבות הממשלה למשל).
כל המומחים יגידו לכם, שבחישוב לטווח הארוך, התשואה שמתקבלת מעליית שווי הדירה היא חשובה יותר מהתשואה המתקבלת מדמי השכירות, אבל לפעמים, משקיעים (שפיזרו את הביצים שלהם בכמה סלים) מעדיפים את דמי השכירות הקבועים שנכנסים כל חודש לחשבון הבנק.
בתחום השכירות, רכישת דירה מקבלן או דירה משופצת באזור מבוקש נחשבת ל"הליכה על בטוח". ככל שהדירה תהיה חדשה או משופצת יותר, תוכלו להרוויח עוד כמה מאות שקלים מההשכרה שלה. זו כנראה הסיבה שיותר ויותר משקיעי נדל"ן מתעניינים באפיק הזה.
אם זו הדירה הראשונה שאתם מתכננים לרכוש אל תשכחו להכניס לחישובי התשואה גם את הפטור ממס רכישה וממס שבח.
במידה וזאת לא הדירה הראשונה שאתם רוכשים, זכרו שכיום המס עומד בממוצע על 8% מסכום העסקה.
האם התשואה גבוהה יותר על השכרת משרד או חנות?
חישוב תשואה עתידית של עסקת נדל"ן הוא הרבה יותר מורכב כשמדובר בהשקעה מניבה המסתמכת על השכרת חנות או משרד.
בשוק הדירות הישראלי, בהשוואה לשוק המשרדים, יש יותר יציבות ולכן הוא נחשב למסוכן פחות.
אם התשואה על דירה עומדת על כשלושה אחוזים, התשואה על משרד יכולה להגיע לשבעה אחוזים. נשמע מפתה מאוד, אבל חשוב לזכור שכמו בכל השקעה ספקולטיבית התשואות גבוהות יותר, משום שההשקעה מסוכנת יותר. גם תחום הנדל"ן אינו חופשי מספקולציות.
בשוק המסחרי יש הרבה יותר מקום לטעויות שנובעות מבחירת מיקום לא טוב או מבעיות תחזוקה כאלו ואחרות.
דמי הניהול והארנונה יכולים להגיע לאלפי שקלים. זהו הפסד גדול מאוד שלפעמים יכול למוטט משקיע נדל"ן חסר ניסיון.
אם בכל זאת אתם שוקלים להשקיע בנדל"ן מסחרי, חשוב לדעת – הריביות על הלוואה מסחרית נחשבות לגבוהות יותר בהשוואה למשכנתא על נכס פרטי.
כשמחירי הנדל"ן בארץ הופכים את ההשקעה בנדל"ן לבלתי אפשרית, אולי בכלל כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
נכון, יש סיכויים שתמצאו נכסים במחירים אטרקטיביים במיוחד, אבל בנוגע לתשואות מהשכרת דירות למגורים, אתם חייבים להביא בחשבון גורם אחד קריטי במיוחד – כדי שהנכס שלכם ישגשג ואתם תקבלו את התשואה הראויה, אתם תהיו חייבים להרגיש את השוק ולפקח על הנכס שלכם. האם יש לכם את הזמן ואת האמצעים לטוס אחת לכמה חודשים, כדי לוודא שהכול עובד כמו שצריך?
קיימות חברות שמתמחות בהשקעות נדל"ן בחו"ל ואף מבצעות בעצמן את הפיקוח על הדירות ועל השוכרים, אבל פעמים רבות העמלה או דמי הניהול הגבוהים שהן מבקשות יכולים לפגוע משמעותית בתשואה שלכם.
תשואות הנדל"ן הכי גבוהות בישראל על פי מחירי הדירות
ואם למרות המחירים הגבוהים החלטתם להשקיע בארץ, ליקטנו מעט מידע על התשואות בערים הגדולות בישראל.
נתניה רשמה את העלייה הגדולה ביותר במחירי הדירות עם עליית מחירים של 38.1%.
אחריה הגיעו בית שמש (18.5%), רמת גן (17%), בת ים (12%), כפר סבא (10.2%), ראשון לציון (8.3%) ותל אביב (7.5%).
עליות מחירים מתונות עד מינימליות היו בבני ברק (5.8%), אשקלון (5.6%), רחובות (4.9%), ירושלים (4.5%), חולון (4.3%), אשדוד (2.4%) ופתח תקווה (1.9%).
העיר היקרה ביותר בישראל היא תל אביב. שם, ברבעון השלישי של שנת 2021, המחיר הממוצע של דירות היה 3,443,200 ₪.
רמת גן שנייה אחריה עם מחיר ממוצע לדירה ל 2,475,600 ₪.
בשנת 2021 מחיר ממוצע של דירה בכפר סבא 2,378,800. בנתניה 2,369,500 ש"ח. בבאר שבע, 1,031,800 ₪.
אם למרות המחירים הגבוהים, החלטתם להשקיע בנדל"ן, הכינו היטב את שיעורי הבית שלכם בנוגע לתשואות הנדל"ן הכי גבוהות – אם לא תחשבו נכון, הבעיה שלכם יכולה להיות הרבה יותר גדולה מציון שלילי בתעודה.